Même si en terme de relation de voisinage le compromis est toujours à conseiller, sur le plan juridique vous n’avez pas l’obligation de sommer votre voisin d’arrêter le comportement source des troubles pour pouvoir saisir un juge. En effet, une action en justice pour troubles anormaux du voisinage n’a pas à être obligatoirement précédée d’une mise en demeure.
Si je veux d’abord tenter de régler le problème à l’amiable, que faire ?
Avant de contacter son avocat spécialiste en droit immobilier pour lancer la procédure judicaire, il est possible de régler le problème entre voisins à l’amiable. Voici comment procéder :
- Lettre RAR : Tout d’abord, informer son voisin par courrier recommandé avec avis de réception. En effet, son voisin n’est pas forcément conscient de générer des nuisances;
- Faire intervenir un conciliateur : Ensuite, on peut faire appel à un conciliateur de justice du Tribunal d’instance. Cette procédure est gratuite. Le conciliateur essaiera alors de trouver une solution permettant d’améliorer la situation en préservant au mieux les intérêts de chacun ;
- Faire constater le trouble par huissier : Si le trouble persiste, vous pouvez le faire constater par des agents assermentés (huissiers ou forces de l’ordre).
- En cas de nuisances sonores générées par des lieux recevant du public, des entreprises, ou d’autres activités professionnelles, vous pouvez demander à la mairie ou à la préfecture de prendre des mesures contre les nuisances (ex: bruits d’appareils, de machines, de ventilation, moteurs, musique…).
Porter plainte pour troubles anormaux de voisinage
Le tribunal compétent pour connaître des troubles anormaux du voisinage est le tribunal d’instance.
Le voisin victime des troubles peut demander la cessation du trouble, son atténuation, et/ou la réparation du préjudice subi par l’octroi de dommages-intérêts. Le juge appréciera la demande et prononcera, si l’action est fondée, l’une des nombreuses mesures à sa disposition
Quel délai pour agir en justice en troubles anormaux de voisinage ?
On ne peut pas attendre indéfiniment pour agir. En effet, si l’on attend trop longtemps, l’action sera prescrite, c’est-à-dire qu’elle ne sera plus recevable : elle ne sera pas examinée par le juge et on ne pourra pas obtenir réparation du préjudice cause.
Agir dans les 5 ans …: L’action en responsabilité pour trouble anormal du voisinage doit être intentée dans les cinq ans qui suivent le jour où l’on a découvert ou que l’on aurait dû découvrir l’existence du trouble anormal.
… porté à 10 ans en cas de dommages corporels : En revanche, si le trouble anormal entraine un dommage corporel, alors l’action peut être intentée dans les dix ans qui suivent la découverte du trouble anormal.
Et si le trouble n’est pas considéré comme anormal : quelles solutions ?
Si le trouble n’est pas considéré comme anormal, cela ne veut pas dire qu’il n’y aura pas de sanction / réparation possible. Cela veut juste dire que les règles prévues pour les troubles anormaux du voisinage ne seront pas applicables. Les autres régimes de responsabilités pourront s’appliquer si leurs conditions sont remplies. Par exemple, un voisin qui exécuterait des travaux à l’aide de machines bruyantes, causant une gêne pour ses voisins, peut être condamné à en réparer le préjudice au titre de la responsabilité du fait des choses, alors même que le trouble ne serait pas un trouble anormal du voisinage.
Sanction du trouble anormal du voisinage
Les juges disposent de larges pouvoirs pour faire cesser le trouble anormal causé à un voisin. Ils peuvent ainsi ordonner tout type de mesures.
- Mesures négatives : Le juge peut par exemple ordonner des mesures négatives comme le fait de faire cesser des agissements, fermer un établissement, etc. Le juge peut ordonner la cessation (temporaire ou définitive) d’une activité, quand bien même celle-ci aurait été autorisée par l’administration.
- Mesures positives : Le juge peut aussi ordonner des mesures positives tel qu’ordonner la mise en conformité d’un établissement avec la réglementation applicable, ordonner un forage pour mettre fin aux inondations subies par les voisins, etc.
- Sanction assortie d’une astreinte : Pour plus d’efficacité, si la sanction consiste à ordonner une mise en conformité ou un arrêt de l’activité causant le trouble, le juge pourra assortir la sanction d’une astreinte, c’est-à-dire d’une peine pécuniaire dont le montant augment chaque jour passé sans mise en œuvre de la sanction.. Autrement dit, plus le voisin auteur du trouble mettra de temps à faire cesser le trouble plus il sera redevable d’une forte indemnité.
- La démolition : Lorsqu’une construction a été édifiée en violation des règles d’urbanisme et que le propriétaire voisin montre que cela lui cause un préjudice, alors le juge pourra ordonner la démolition de cette construction.
- Si le permis de construire n’est pas valable ? Si l’on peut rapporter la preuve de ce que le permis de construire n’était pas valable, et donc qu’il doit être annulé, alors la demande de démolition de la construction préjudiciable sera normalement acceptée par le juge.
- Si le trouble anormal du voisinage provient de l’existence d’une antenne-relais à proximité, le juge pourra ordonner son démantèlement.
- Les dommages-intérêts : Le versement de dommages-intérêts peut être ordonné par le juge pour deux raisons : soit en cas d’impossibilité de faire cesser véritablement le trouble, soit à titre de réparation du préjudice subi. Dans ce dernier cas, les dommages-intérêts se cumulent à la sanction visant à faire cesser le trouble. Le montant des dommages-intérêts pourra par exemple être égal à la perte de valeur de la propriété des voisins qui ont subi le trouble. Le montant des dommages-intérêts pourra encore correspondre à la prise en charge des travaux rendus nécessaires pour restaurer la propriété des voisins qui ont subi le trouble.
L’annulation de la vente possible
Pour les transactions immobilière fraîchement réalisées, si le vendeur du lieu touché par les troubles avait connaissance de l’existence de ces troubles et n’en a pas informé l’acquéreur, voire a manœuvré pour les lui masquer, alors l’acquéreur pourra demander la nullité de la vente pour dol
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