Le bail commercial est une convention écrite ou verbale conclue entre le propriétaire d’un immeuble et une personne physique ou morale qui entend exploiter dans les locaux pris à bail une activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.
Les parties au contrat sont respectivement désignées « bailleur » et « preneur » et les modalités ainsi que les limites de leurs engagements réciproques sont définies par le droit commercial
Il est fondamental que les entreprises maîtrisent les règles qui gouvernent les baux commerciaux, qui sont souvent des éléments importants de l’exploitation, notamment dans le secteur de la distribution. Généralement un avocat expert en droit commercial assiste les entreprises dans les différentes étapes du bail commercial.
Les personnes et les activités concernées
Les personnes
Le bail commercial peut être conclu entre des personnes physiques ou morales de droit privé, des personnes morales de droit public à caractère industriel ou commercial et les sociétés publiques de capitaux.
Nous estimons qu’en dehors de ces cas précis, l’application du régime du bail commercial devrait être écartée notamment s’agissant de l’Etat et des collectivités publiques.
Les activités
La loi a le mérite d’étendre l’application du régime du bail commercial à la quasi-totalité des secteurs de la vie économique. Alors que les législations antérieures limitaient généralement le bénéfice de ce régime aux seules activités commerciales, industrielles et artisanales, l’Acte Uniforme y a intégré l’activité professionnelle (professions libérales).
Ainsi peuvent faire l’objet d’un bail commercial, les biens définis ci-dessous lorsqu’ils sont destinés à une exploitation commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle sans égard pour le mode d’exploitation qui peut être une location-gérance. Le cas échéant, le locataire-gérant bénéficie du bail commercial au même titre que le preneur.
La formation du contrat de bail commercial
Le respect des conditions de fond et de forme définies dans l’Acte Uniforme garantit soit la validité du bail commercial, soit l’établissement de sa preuve.
Les conditions de forme
Comme précédemment énoncé, la loi reconnaît les engagements verbaux relatifs au bail commercial. Dès lors, nous pouvons considérer que l’écrit n’est pas déterminant de la validité du contrat.
Cependant, conscients des garanties que procure un contrat formalisé, nous ne saurions trop recommander la rédaction d’un écrit dans lequel seraient consignés les droits et obligations de chacune des parties et particulièrement, le droit au renouvellement auquel peut prétendre le preneurs’il a régulièrement exploité les lieux loués pendant une période minimale de deux (2) ans.
Ainsi, devront être mentionnés dans le bail :
- la durée du bail
- le montant et les termes du paiement des loyers ;
- les conditions de révision du loyer (à défaut de précision, le loyer est révisable à l’expiration de chaque période triennale) ;
- la destination précise du bail ;
- le dépôt de garantie pour assurer la bonne exécution du contrat ;
- la partie qui supportera la charge des impôts et taxes divers ;
- les conditions d’octroi du congé ;
Et s’il y a lieu,
- l’indexation du loyer ;
- l’autorisation de la location-gérance ;
- la clause d’exclusivité ou de non concurrence ;
- la clause prévoyant que le loyer sera un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur
- appelée « clause-recette » ;
- le montant du pas de porte ;
- la répartition des charges de copropriété ;
- la caution garantissant le paiement du loyer ;
- les infractions susceptibles d’être sanctionnées ;
- les modalités de règlement des litiges.
Les conditions de fond
Nous souhaitons rappeler certaines précautions qui doivent être prises lors de la formation du bail. Il convient de s’assurer que l’immeuble, le local ou le terrain objet de la location est bien la propriété du bailleur. A ce titre, nous recommandons de mentionner dans le bail le numéro du titre foncier relatif à l’immeuble loué.
Compte tenu de la nature particulière du bail, et surtout du droit au renouvellement reconnu aulocataire, l’observation des règles relatives à la capacité juridique du bailleur s’avère nécessaire.
S’agissant de la fixation du loyer, l’Acte Uniforme, en son article 84 dispose qu’elle est libre mais, il faudra s’assurer que la législation nationale ne prévoit pas des dispositions particulières relatives à un mode spécifique de détermination du loyer.
Lorsque le bail est écrit, il sera également utile de procéder à l’établissement contradictoire d’un état descriptif des lieux loués afin d’éviter toute contestation à la fin du bail. Etant entendu que dans l’hypothèse d’un engagement verbal, le bailleur est présumé avoir délivré les locaux en bon état.
L’exécution bail commercial
Le bail commercial génère un certain nombre d’obligations à la charge des parties signataires qui sont directement responsables de l’exécution de leurs engagements respectifs. Mais il peut arriver qu’un tiers au contrat initial devienne lui aussi exécutant en sa qualité d’exploitant des lieux loués.
Les obligations du bailleur
Bien évidemment, la première obligation du bailleur est de mettre à la disposition du preneur l’immeuble ou le local objet du bail, en bon état de fonctionnement. En vertu du droit commun du bail, le bailleur doit pendant toute la durée du contrat, maintenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué sans pour autant devoir effectuer ou supporter les travaux d’entretien.
Enfin, tous les travaux visant à modifier l’état des locaux de sorte à en restreindre l’usage ne peuvent
Être effectués sans l’accord du preneur.
Les obligations du preneur
La première obligation du preneur est de payer les loyers et charges au terme convenu, entre les mains du bailleur ou de son représentant désigné dans le bail.
La fixation du loyer est régie par la loi de l’offre et de la demande : les parties fixent librement le montant du loyer sous réserve du respect des dispositions législatives et réglementaires existantes.
Les droits d’enregistrement seront, dans ce cas, perçus sur la base du loyer indexé mais il conviendra, dès la réalisation du chiffre d’affaires, de procéder aux régularisations nécessaires auprès de l’Administration fiscale.
Par ailleurs, afin de dédommager le bailleur des obligations mises à sa charge par le régime du bail commercial, les parties peuvent prévoir, en sus du loyer, le paiement d’un pas de porte ou droit d’entrée.
La loi autorise la cession du bail à tout moment, sous réserve de sa signification au bailleur par acte extra judiciaire (ou par tout moyen laissant trace écrite).
La cession du bail est le contrat par lequel le preneur (cédant) transfert, à titre gratuit ou à titre onéreux, à un tiers (cessionnaire) le bénéfice du bail.
Ainsi, en pratique seront constitutifs de cession de bail notamment :
- la vente pure et simple du bail ;
- la fusion ;
- l’apport du bail en société ;
- la donation du bail ;
- la cession d’un fonds de commerce dissimulant la cession du bail.
Fin du bail commercial
Le bail prend fin notamment par :
- l’arrivée du terme : C’est la fin du bail au terme prévu lorsque le preneur n’a pas fait jouer son droit au renouvellement ou s’il a été frappé de forclusion ;
- la volonté des parties (résiliation unilatérale)
- la réalisation de l’une des causes prévues dans le contrat : Le contrat étant la loi des parties, celles-ci peuvent expressément prévoir un certain nombre d’événements dont la réalisation sera sanctionnée par la résiliation du bail. Mais encore faudrait-il qu’une telle clause intervienne conformément aux dispositions impératives prévues.
- la disparition de la chose louée : la destruction fortuite de l’immeuble ou du local entraîne résiliation de plein droit du bail. Si la destruction est partielle, le preneur pourra demander soit la réduction du loyer soit la résiliation du bail et dans ce dernier cas, le droit de formuler la demande lui appartient exclusivement.
- la résiliation judiciaire pour inobservation des clauses contractuelles : l’inexécution des clauses ou des conditions du bail notamment le non-paiement des loyers peut entraîner sa résiliation sur décision judiciaire ainsi que l’expulsion du preneur et de tous occupants.